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Die einzelnen Verfahren, stark vereinfacht dargestellt, zur Verkehrswertermittlung (Marktwert) im Überblick im Sinne des § 194 BauGB und WertV.

Sachwertverfahren

Das Sachwertverfahren kommt bei überwiegend privat genutzten Ein- und Zweifamilienhäusern zur Anwendung, sowie einiger Spezialimmobilien in Berechnung mit einem zusätzlichen Ertragswertverfahren. Das Sachwertverfahren richet sich nach den Neubauherstellungskosten (NHK 2000), abzüglich einer Alterswertminderung (Gesamtnutzungsdauer - bereits genutzte Zeit = verbleibende Restnutzungsdauer). Zuzüglich dem angepaßten Bodenwert, aus den abgeleiteten Vergleichspreisen des Gutachterausschusses. Wertbeeinflussende Minderungen und Erhöhungen. Marktanpassungsfaktoren (abgeleitet vom Grundstückmarktbericht des Gutacherausschusses) zur Anpassung an den regionalen Kaufpreismarkt.

Vergleichswertverfahren

Bodenwerte werden regelmäßig vom zuständigen Gutachterausschuss ermittelt und aus Kaufpreisen abgeleitet, d. h. es gibt eine genügende Anzahl von Vergleichspreisen woraus der zu bewertende Bodenwert abgeleitet und nach Art, Maß, Nutzung, Lage etc. an das Bewertungsgrundstück angepaßt werden.
Weiterhin kommt das Vergleichwertverfahren bei Eigentumswohnungen, Reihenhäusern, Bürokomplexen, etc. zur Anwendung. D. h. desto homogener eine Immobilie ist, desto eher können vergleichbare Objekte über externe Daten, wie Kaufpreissammlungen (Gutachterausschuss), Immobiliendatenbanken (z. B. Verbände) und Wirtschaftsmarktforschungsinstituten berechnet und anhand von Umrechnungskoeffizienten (finanzmathematische und statistische Methoden) an die zu bewertende Immobilie angepaßt werden. Nur bei ausreichenden Vergleichsdaten eine zuverlässige Methode.

Ertragswertverfahren (BauGB, WertV)

Das Ertragswertverfahren kommt bei überwiegend zu Ertragszwecken dienenden Immobilien zur Anwendung, i.d. R. Mietshäuser, Bürohäuser, Gewerbe und Industrie.
Der Ertragswert richtet sich überwiegend nach den nachhaltig erzielbaren Mieten einer Immobilie, die nach Abzug der nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten und der Bodenwertverzinszung mit einem ortsüblichen und objektspezifischen Liegenschaftszins über die Restnutzungsdauer anhand eines Vervielfältigers (mathematische Größe) kapitalisiert werden. Hinzu kommt der Bodenwert, sowie wertmindernde und wertehöhende Gegebenheiten.

Residiualverfahren

Investmentmethode die anhand eines gemischten Verfahrens ein noch zu erstellendes Projekt berechnet. Sinn ist es die Rentabilität sicherzustellen und den daraus resultierenden Grundstückswert zu berechnen der unter diesen Bedingungen noch bezahlt werden kann. Anfällig, da das Verfahren, auch Kostenunterwälzungsverfahren, von noch nicht erstellten Baukosten (Sachwert), zukünftigen Mieten und Pachten (Ertragswert) in die Zukunft prognostiziert werden (Baufertigstellung/ Bezug). Hinzu kommt das Risiko der Unternehmerkosten und der Zwischenfinanzierung (Geldrisiko).

Künftige Erträge - Bau-, Finanzierungs- u. Unternehmerkosten = Bodenwert

Liquidationsverfahren (BauGB, WertV)

Ein Sonderverfahren, das aus dem Ertragswertverfahren abgeleitet ist. Es kommt überwiegend bei Rendite-Immobilien zur Anwendung, die aufgrund von Überalterung und vor allem baurechtlich nicht voll ausgenutzten, teuren Grundstücksflächen (GFZ, GRZ) wenig Erträge einbringen und daher im Verhältnis zum Bodenwert unrentierlich sind und abgerissen werden sollen.

Bodenwert - Freilegungskosten = Verkehrswert.

Oft ist ein sofortiger Abriss durch Miet- und Pachtbindungen vorerst nicht möglich. So werden im Liquiditationsverfahren mehrere Berechnungen mit verschiedenen Parametern, wie Miet-Ablösesummen, Freilegung in n-Jahren (Aufschub, z.B. 5 Jahre), Bau-Aufstockung und Modernisierung die unter den objektspezifischen Umständen beste Renditemöglichkeit erwirtschaften als Verkehrswert ermittelt.

Internationale Bewertung (Fair Value, going concern)

Die internationalen Bewertungsmethoden sind kapitalmarktbezogen und resultieren aus der Wirtschafts- und Unternehmensanalyse. Aufgrund des Zusammenwachsens der Weltmärkte (Globalisierung) wurde nach einheitlichen und standardisierten Bewertungsmethoden mit mehr Transparenz gesucht, die jedes Land lesen kann (Ausland-Investitionen, Immobilienfonds Portfolios, etc.).
Insbesondere bei internationaler Rechnungslegung und Bilanzierung der, zunehmend auch, mittelständischen Unternehmen (IFRS), kommt in der Investmentmethode, das Discounted-Cash Flow-Verfahren zur Anwendung. Anders als im Ertragswertverfahren werden die einzelnen Zahlungsströme einer Immobilie (10 – 15 Jahre) aufgeführt und mittels einem an das Objekt angepaßten Kapitalzins oder gewünschter Investorrendite/ Zins im Zeitstrom discontiert. Wertmindernde sowie werterhöhende Gegebenheiten (Modernisierung, Leerstand) werden berücksichtigt. Trotz der rein wirtschaftlichen Betrachtung, ohne Berücksichtigung des Bodenwerts/ Liegenschaftszinses, ist das Ergebnis annähernd gleich wie im Ertragswertverfahren.
Zunehmend wird das Discounted-Cash-Flow-Verfahren, neben dem Ertragswertverfahren als zweites Verfahren zur Berechnung hinzugezogen.
Auch bei der Firmenkreditvergabe die durch das Internationale Basel 2 – Rating verschärfte Bedingungen an die Unternehmen stellt, schafft durch Neubewertung der Betriebsimmobilien Transparenz und lässt ggf. nötige Umstrukturierungen (sale, sale-and-lease-back) die (Eigenkapital-) Quoten günstig verändern.

In Kooperation mit Lebendiges Wohnen Immobilien